العقار استثمار آمن.. وأعداد المنتفعين بالتمويل العقاري تزايدت

حوار- علا الحوفي:

قال ماجد عزت مدير بقطاع التمويل العقاري في المصرف المتحد، إن مبادرات الإسكان الاجتماعي هدفها الأساسي القضاء على المناطق العشوائية وتعمير المدن الجديدة وتحريك السوق العقارية، موضحا في حوار مع “ثروة”، أن التمويل العقاري هو الحل الآمن للاستثمار في ظل الأوضاع الاقتصادية وانخفاض قيمة العملة المحلية، كما يحقق حلم تملك وحدة سكنية خاصة لفئتي محدودي ومتوسطي الدخل..

 

وإلى نص الحوار:

في البداية.. ما الهدف من التمويل العقاري؟

التمويل العقاري هو نوع من أنواع القروض، وفقا لقانون صدر عام 2001 للتمويل العقاري لتسهيل شراء الوحدات على المواطنين، ولا يقتصر الأمر على الوحدات السكنية ولكن يشمل أيضا كلا من الوحدات التجارية والإدارية بالإضافة إلى الوحدات المصيفية، ويتم ذلك بطريقة شراء مدعمة من القطاع المصرفي المتمثل في شركات التمويل العقاري أو البنوك عن طريق إتاحة تمويل ليتمكن المواطنون من شراء الوحدات العقارية.

صدور قانون التمويل العقاري كان هدفه بث الروح في السوق العقارية، بسبب ارتفاع أسعار الوحدات السكنية،  فجاء  ليغطي جميع فئات المجتمع، وتدخلت الدولة بأنظمة المبادرات لدعم  محدودي الدخل، التي تعد أكثر فئة مستهدفة من المبادرات، وعلي رأسها مبادرة الإسكان الاجتماعي، التي بدأت بقسط يصل أقصاه إلى 1200 جنيه من دخل الفرد، ولكن ارتفعت النسبة بسبب ارتفاع الدخول لتصل فئة محدودي الدخل من إلي 4500 للشخص الأعزب و6000 جنيه للأسرة.

ما المشروعات والفئات التي يمولها المصرف المتحد؟

المصرف المتحد يدعم ويمول جميع المشروعات التي تدعمها الدولة، موضحا أن البنك قام بإدراج “قائمة عملاء”، وهذه القائمة تحوي مجموعة شركات لديها وحدات عقارية، وأصحاب مشاريع يتم دراستهم بصورة دقيقة، وبعد دراستها توضع ضمن قائمة المشاريع، والهدف منها تسهيل اختيار وحدات سكنية آمنة  للأفراد.

المصرف المتحد يقوم بتمويل 4 فئات تمثل جميع الفئات العاملة في  المجتمع، وهم (أصحاب المهن الحرة، والموظفون في مختلف القطاعات الحكومية والخاصة، والمصريون العاملين في الخارج بعقود عمل، وأصحاب الأعمال الحرة بأنظمة السجلات التجارية)، وهناك فئات يصعب تصنيفها مثل من ليس لهم نسبة دخول محددة كالحرفيين، ويتم إدراجها ضمن فئة محدودي الدخل، وتطبق عليهم نفس المواصفات والشروط.

ما الشروط الواجب توافرها للموافقة على التمويل العقاري؟

في البداية يجب أن تكون الوحدة المطلوب تمويلها مسجلة قانونيا وتامة الإنشاء وكاملة التشطيب وبها جميع المرافق، أي قابلة للسكن، وذلك لعدم إلحاق أي ضرر مستقبلا على العميل والممول، والبنك المركزي والتمويل العقاري يهدفان من تلك  الشروط إلى تسكين  الوحدات السكنية وليس رهنها، وهو الهدف الرئيسي من التمويل.

بعد ذلك يأتي تصنيف العميل وتحديد الفئة التي يندرج تحتها؛ للتأكد من قدرته على سداد أقساط ثمن الوحدة.

كم تبلغ نسبة التمويل العقاري من إجمالي سعر الوحدة؟

نسبة التمويل العقاري وفقا للقانون تصل إلى 90% من إجمالي  سعر الوحدة، ولكن ما يطبق الآن في البنوك هو ألا تزيد نسبة التمويل على 80% للحد من إلحاق الضرر بالجهة الممولة إذا تعثر الفرد في السداد، بينما تتراوح قيمة النسبة التي يتحملها الفرد من سعر الوحدة من 10% إلى 20%  من إجمالي سعر الوحدة، بينما تختلف نسبة الفائدة بسبب اختلاف نسبة العائد واختلاف أنظمة التمويل من فئة لأخرى.

التمويل العقاري يهدف إلى تسهيل عملية شراء الوحدات للمواطنين

ما أنظمة التقسيط التي يوفرها التمويل العقاري للمواطنين؟

إجراءات التقسيط تختلف من بنك لآخر وتكون إما أقساط شهرية أو ربع سنوية أي كل 3 أشهر، وهناك نوعان من الأقساط، قسط ثابت يحدد من أول شهر ويظل ثابتا حتى الانتهاء من السداد، وقسط متصاعد ويكون بشكل تصاعدي مع ارتفاع نسبة دخل الفرد، وهدفه تقليل العبء في البداية على العميل، وتصل نسبة السداد في المبادرات إلى 30 عاما لفئتي محدودي ومتوسطي الدخل.

ما آلية سداد القسط؟

وسائل السداد في المصرف المتحد متعددة وتتمتع بأقصى قدر من التسهيل على المواطن، فتكون إما عن طريق  إيداع المبلغ  المطلوب سداده في ماكينة “ATM”، أو تحميل تطبيق “إنستا باي”، أو بشكل يدوي داخل البنك.

ماذا يحدث إذا تخلف العميل عن سداد قسطه الشهري؟

هدف التمويل العقاري هو تسهيل عملية شراء الوحدات للمواطنين وليس سحبها منهم، والمصرف المتحد يحاول جاهدا الوصول لحل وسط مع العميل.

ما خطوات وإجراءات الحصول على تمويل عقاري من المصرف المتحد؟

المصرف المتحد حدد 8 خطوات تتمثل في:

1- صنف نفسك من حيث الفئات (محدودي دخل أو متوسطي الدخل).

2- تعرف على شروط الفئة التي تندرج تحتها.

3- قم بتوفير جميع المستندات المطلوبة والشروط.

4- قم بتوفير وحدة عقارية مطابقة للشروط ومسجلة قانونيا “تامة الإنشاء وكاملة المرافق والتشطيب”.

5- توجه للبنوك الداعمة للتمويل العقاري.

6- يقوم البنك بدراسة الأوراق المطلوبة ومعاينة الوحدة، وإذا استوفت الشروط تتم الموافقة.

7- يتم دفع نسبة 20% من إجمالي قيمة سعر الوحدة، وتحديد نظام تقسيط مناسب لا يتجاوز 40% من دخل الفرد.

8- يتم تسليم الوحدة على الفور للعميل للانتفاع بالوحدة.

هل التمويل العقاري يعد قرضا؟

التمويل العقاري نوع من أنواع القروض ولكن أغلب البنوك تسعى لجعله أقرب ما يكون للشريعة الإسلامية، لذلك يطلق عليه تمويلا وليس قرضا؛ لأن له قانون يحكم عملية التمويل، بالإضافة إلى أنه يتم من خلال 3 أطراف هم (البائع والممول والمنتفع)، وهناك نوع تمويل عن طريق ما يسمي “بالإجارة المنتهية بالتملك”، وهي مطابقة لقوانين الشريعة بنسبة 100%؛ لأن البنك يقوم بشراء وحدة ومن ثم يتم بيعها عن طريق تأجيرها للمنتفع على إثر سداد مبلغها، ومن بعدها تنتقل ملكيتها بشكل تام بعد تسديد المبلغ بأكمله.

هل يشترط التمويل العقاري مناطق محددة ؟

التمويل العقاري لا يشترط أماكن محددة، ولكن يرتبط بالشروط القانونية التي تنطبق على الوحدة.

إلى أي مدى أثرت الأحوال الاقتصادية وانخفاض قيمة العملة على محفظة التمويل العقاري؟

ارتفاع أسعار العقارات ونظرة الأشخاص المستثمرين للعقار باعتباره استثمارا آمنا؛ أدى إلى تزايد أعداد المنتفعين بالتمويل العقاري؛ لأنه يعتبر الحل النهائي لحلم تملك وحدة سكنية،  خاصة لفئة محدودي ومتوسطي الدخل.

ما موقف المنتفع من عقد التمليك؟

عقد التملك ينتقل للعميل من لحظة التسليم، ويكون عقدا مسجلا وموثقا في الشهر العقاري، ولكن يكون بملكية مشروطة، وتتم عملية إتمام ملكية العقد بمجرد الانتهاء من سداد جميع الأقساط عن طريق عملية “فك الرهان” من قبل البنك.

حجم محفظة التمويل العقاري في المصرف المتحد تجاوز 2.5 مليار جنيه

أخيرا.. ما حجم محفظة التمويل العقاري لعام 2023 في المصرف المتحد؟

حجم محفظة التمويل العقاري تجاوز 2.5 مليار جنيه، وحجم محفظة التمويل العقاري في كل بنك لا يتجاوز الـ5% من قيمة محفظة البنك بأكملها، ويتم تحديد النسبة من خلال البنك المركزي.