عرض «الدار الإماراتية» للاستحواذ على مدينة نصر للإسكان والتعمير .. هل كان التقييم عادلاً؟

يبدو أن مسلسل صفقات الاستحواذ الذي زادت وتيرته خلال الفترة الماضية في السوق المصرية، سنشهد حلقات جديدة منه في الأشهر القادمة، مع ما يتردد في الوقت الحالي عن تصاعدات جديدة في عمليات الاستحواذ، لاسيما في السوق العقاري المصري، والتي أصبحت سوق جاذبة للمستثمرين العرب، خاصة من دولة الإمارات العربية المتحدة ودولة قطر.

 

لا شك أنه – بالنظر إلى نصف الكوب الممتلئ- فإن ارتفاع نمو الاقتصاد المصري أدى إلى تزايد الاستثمارات الأجنبية. ومنها الاستثمارات الإماراتية التي صعدت إلى حوالي 15 مليار دولار. ومن المتوقع أن تنمو خلال العقد المقبل لتصل إلى ما يزيد عن 35 مليار دولار، بحسب (cnbc Arabia) المعنية بالشؤون الاقتصادية.

خطط توسع إماراتية في السوق المصرية

فعلى مدار الأعوام الأخيرة، نجحت الشركات الإماراتية في إتمام أكثر من صفقة استحواذ لها على أكبر كيانات داخل مصر، ولعل أبرزها كان توجه شركة الدار الإماراتية التي استحوذت فى ديسمبر 2021 على 85.5% من شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار (سوديك) المصرية، وبهذا إنتقلت إدارة شركة سوديك بالكامل لشركة الدار الإماراتية، والتى أبقت على إسم سوديك.

 

وتعد شركة الدار العقارية، المدرجة فى سوق أبوظبى المالية، إحدى أكبر شركات التطوير العقارى فى الإمارات، لاسيما إمارة أبوظبى، حيث تأسست كشركة مساهمة فى عام 2004، وتمتلك 44 شركة تابعة فى الإمارات، وجزر الكايمن، ومصر.

 

كان عرض الدار للاستحواذ على حصة من سوديك بحد أدنى 51% وحتى 90% من الأسهم، بسعر 20 جنيهًا للسهم، فيما بلغت نسبة المعروض من الأسهم 85.5%. وهي الصفقة التي تمت في النهاية نظير 6.1 مليار جنيه مصري.

 

وترغب الدار الإماراتية في الاستحواذ على شركة جديدة للتوسع في سوق العقارات في مصر ومواصلة تعظيم محفظتها من المشروعات العقارية، ووفقا لـ”بلومبرج” يسعى المطور العقاري الإماراتي إلى توظيف 5.6 مليار درهم (1.5 مليار دولار) في عمليات استحواذ هذا العام، ويتطلع إلى زيادة ممتلكاته من العقارات المدرة للدخل.

 

وهو ما يمثل – وما زلنا ننظر إلى نصف الكوب الممتلئ- شراكة قوية مع كيان اقتصادي قوي، سيكون له تأثير إيجابي على الشركات المستحوذ عليها والعاملين بها، ويصب أيضا في خدمة ومصلحة العملاء.

قبل أيام؛ تقدمت شركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار (سوديك)- المساهم الرئيسي بها شركة الدار العقارية الإماراتية- بعرض غير ملزم للاستحواذ النقدي على 100% من أسهم رأس مال شركة “مدينة نصر للإسكان والتعمير”، بسعر شراء استرشادي يتراوح ما بين 3.20 جنيه إلى 3.40 جنيه للسهم.

 

وبحسب إفصاح شركة سوديك، للبورصة المصرية، فإنها ترى أن الصفقة، في حال إتمامها، تساهم في دعم خطط شركة “سوديك” التوسعية المستقبلية في مصر خاصة بسوق شرق القاهرة وزيادة قاعدة عملائها، وتحقيق الاستفادة العظمى من نقاط القوة لكلا الطرفين وتعظيم القيمة لمحفظة الأراضي المجمعة غير المطورة والتي تقدر مساحتها بحوالي 11 مليون متر مربع.

 

ووفق ما نشرته cnn في نسختها العربية؛ يرى محللون أن محفظة الأراضي التي تمتلكها شركة مدينة نصر للإسكان هي العامل الرئيسي وراء تقدم سوديك بعرض الاستحواذ للتوسع في شرق القاهرة، خاصة وأن هيكل مساهمي مدينة نصر عبارة عن شركات استثمار مباشر مما ييسر إتمام عملية الاستحواذ.

ويبلغ إجمالي الصفقة الجديدة “المقترحة” لعدد أسهم شركة مدينة نصر للإسكان التى يبلغ عددها 1.684 مليار سهم من أسهم رأسمال الشركة المصرية، نحو 3.84 مليار جنية إلى 4.08 مليار جنيه.

 

وهو ما يدعونا إلى النظر – بل والإمعان جيدا- إلى نصف الكوب الفارغ، فكيف تتم الصفقة مقابل هذا المبلغ مقارنة بالصفقة السابقة (الاستحواذ على سوديك)- والتي تمت نظير 6.1 مليار جنيه، أي تقريبا نصف مبلع الصفقة الماضية؟!

الأرقام لا تكذب

 

بالأرقام؛ تُعد شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، إحدى أكبر الشركات المصرية العاملة فى مجال التطوير العقاري، حيث تملك محفظة أراضٍ غير مستغلة تبلغ مساحتها نحو 6.67 مليون متر مربع، فى منطقة شرق القاهرة.

 

وحققت الشركة إيرادات مجمعة فى عام 2021، بقيمة 2.23 مليار جنيه، فيما بلغ صافى الربح، 282 مليون جنيه، مقارنة بمليار جنيه تقريبا خلال 2020، بنسبة تراجع 72%.

 

وبلغت عدد الوحدات المسلّمة قبل الشركة خلال عام 2021، 10030 وحدة، مقارنة بـ767 وحدة فى عام 2020، بنسبة زيادة 34%.

 

وبحسب بيان شركة مدينة نصر للبورصة فى بداية عام 2020، فقد حققت الشركة تعاقدات وحجوزات خلال 2019 بنحو 6.3 مليار جنيه، بنسبة زيادة 15% عن العام السابق، وأن أرباحها قد زادت بنسبة 15% ما بين عامى 2017 ــ 2018، وقد بلغت أرباح الشركة فى أول 9 شهور فقط من عام 2019 مبلغ: 869.07 مليون جنيه.

 

وبالتالي فنحن أمام شركة تحقق أرباحاً سنوية تتجاوز المليار جنيه، وتمتلك بقرارات تخصيص جمهورية مساحة تتجاوز الـ 9 مليون متر مربع من الأراضى المتميزة بشرق القاهرة، وأن النسبة المستغلة حتى الآن من تلك الأراضى لا تتجاوز نسبة 20% من تلك الأراضى، أى أن الشركة تمتلك ما لا يقل عن 7 مليون متر مربع من الأراضى غير المستغلة بشرق القاهرة، بخلاف مساحة 191 ألف متر بمدينة السادس من أكتوبر.

تقييم السهم

 

وبإجراء حسبة بسيطة.. نجد أن المبلغ الذى تعرضه شركة سوديك “الدار الإماراتية” للإستحواذ على شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير يساوى الأرباح التى تحققها شركة مدينة نصر للإسكان فى أقل من ثلاث أو أربع سنوات فقط!!. بل أن تقييم سعر سهم شركة مدينة نصر أقل بكثير من التقييم الذي نفذت به صفقة الاستحواذ على أسهم شركة سوديك.

 

وهو ما يدعو إلى طرح تساؤلات عديدة عن الصفقة، وجدواها، وتحديد القيمة التي “تبخس” حقها كأكبر الشركات المصرية العاملة في مجال التطوير العقاري، خاصة أن الصفقة من شأنها أن تمنح “الدار” حق الوصول إلى أراضي واسعة في شرق القاهرة.

 

كانت شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير قد أُنشئت بقرار جمهورى فى عام 1959، وتضمن القرار تخصيص مساحة شاسعة من الأراضى الواقعة شرق مدينة القاهرة للشركة الوليدة تقدر بحوالى 4.5 مليون متر مربع، وكان الغرض الأساسى من تكوين الشركة هو إتاحة أنماط مختلفة من الإسكان لسد إحتياجات المجتمع المختلفة، مع التركيز على المشروعات التى تخدم الطبقات المتوسطة والأقل دخلاً من خلال مشروعات ذات بُعد إجتماعى، مع إتاحة عدة أنماط مختلفة من السداد عبر التقسيط المباشر من خلال الشركة نفسها وعلى فترات زمنية كانت تصل ل 30 سنة وبفوائد مُيسرة.

وخلال تلك الفترة الطويلة من عمر الشركة زادت مساحة الأراضى التى تمتلكها الشركة بالتخصيص بقرارات جمهورية إلى 9 مليون متر مربع من الأراضى، بخلاف مساحة 191 ألف متر مربع بمدينة 6 أكتوبر بالتعاقد مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة فى عام 2008.